Что меняют для инвесторов поправки в закон 2014 ФЗ

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

• Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
• Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
• Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и . По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома. Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с применением ипотечного кредита, так и без него. Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

Сегодня более половины жилья возводится с привлечением средств дольщиков. Некоторые компании, особенно небольшие, полностью финансируют строительство через «долёвку». Им сложнее получить корпоративный кредит, чем крупным девелоперским группам.

Инвестирование на первичном рынке недвижимости — потенциально более доходная операция, чем приобретение готового жилья. Разница в стоимости квадрата может составлять от 15 до 40%. Однако такие инвестиции сопряжены с высокими коммерческими рисками. Неслучайно неохотно выдают девелоперам финансовые гарантии, а страховые компании применяют к ним повышенные тарифы. Доля проблемных ДДУ или так называемых обманутых дольщиков не более 3%. За 2017 год – это 122 000 человек, не получивших свою недвижимость в срок. Но каждый такой случай – это потерянный инвестдоход, замороженные надолго деньги, а иногда – сломанные судьбы. Поэтому подобные эпизоды всегда получают большой общественный резонанс, а может стать и фактором социальной напряженности. Проблема в том, что большинство крупных девелоперов занимаются не только строительством, но и производством материалов, логистикой, инвестированием. Часто это группа компаний, многопрофильный холдинг. Сегодня у них есть возможность направить собранные взносы на различные цели своего бизнеса. В президентских майских указах 2018 поставлена задача к 2024 году полностью отказаться от долевого строительства.

Часть изменений в законе 214 ФЗ уже вступили в силу. С ноября 2017 функционирует компенсационный фонд, работающий по принципу (агентство страхования вкладов), и куда перечисляются 1.2% от каждого заключенного ДДУ. Это снижает риски инвесторов, которые рискуют оказаться в положении обманутых дольщиков. Правда, компенсировано может быть не более 120 кв. м. жилья. А вот для владельцев нежилых помещений, в число которых входят , система инвестиционных гарантий пока не выработана. Их интересы, возможно, будут учтены в законе позже.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

• Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
• Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
• Запрет на новые выпуски корпоративных (на акции застройщиков запрет не распространяется);
• Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
• Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
• Строительным компаниям запрещено иметь налоговую ;
• Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
• Контроль банка за движением средств под общим надзором .

Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов. Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

По мнению аналитиков отрасли, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях. Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате могут пострадать частные инвесторы. У таких застройщиков них всегда есть возможность просто отложить запуск новых проектов и привести свою финансовую деятельность в соответствии с данным законом. Во всяком случае, из-за этого у них не будут отзывать лицензию.

Явным позитивом является то, что девелоперы не смогут перекидывать привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению. Нецелевое использование средств будет контролироваться через уполномоченный банк. Для облегчения контроля, застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном банке и предоставлять подтверждающие договоры на каждую операцию.

С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть, каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик». Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались. Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.

Самым безболезненным для застройщиков явится введение правила производить расчеты только через уполномоченные банки (сейчас в списке Минстроя их 19). По факту уже в настоящее время почти все обороты проходят через крупнейшие банки, в основном с госучастием. В течение переходного периода будут существовать оба варианта финансирования: через ДДУ и через эскроу счета. При этом мелкие инвесторы скорее предпочтут более дешевый вариант ДДУ, пока он еще доступен по старым проектам.

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

• Монополизация рынка крупными игроками;
• Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;
• Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях уменьшения конкуренции;
• Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

Очевидно, у девелоперов возникают дополнительные проблемы с финансированием их проектов. По отзывам банкиров, риэлтеров и представителей застройщиков, участники рынка пока не вполне готовы к изменениям в законодательстве. Строителям придется выстраивать новые каналы получения , банкирам – пересматривать правила предоставления кредитов – как ипотечных для физических лиц, так и корпоративных для застройщиков. Переходить на новые схемы предстоит и риэлтерам. Быстро это не произойдет, поэтому рынок какое-то время будет штормить и продажи объектов ожидает небольшое снижение. Планируя свою финансовую стратегию, девелоперы на время переходного периода, скорее всего, сократят количество новых проектов.

Обязательные резервы в размере 10% должны быть на счете застройщика уже до начала строительства, использовать их будет нельзя. Счет эскроу, куда станут поступать инвестиции дольщиков, замораживается до окончания строительства. Девелопер получит деньги только после передачи квартир покупателям. Чтобы финансировать строительство, застройщику придется брать кредит в коммерческом банке и платить по нему проценты. Все это будет дополнительной финансовой нагрузкой на строителей и повлияет на цену квадратного метра.

Некоторые эксперты предсказывают удорожание новых объектов после 1 июля на 10–15%. По моим прогнозам, рост цен может составить от 2 до 5% и связан он будет прежде всего с увеличением административных издержек. Действительно, объекты, разрешение на которые будет получено после 1 июля, по идее должны стоить дороже. Но рыночная конкуренция и слабый платежеспособный спрос населения не позволят росту цен стать заметным. Есть и еще один фактор снижения цен. Квартиры с долевым участием распродаются постепенно и задолго до сдачи объекта. При проектном финансировании большие объекты будут сдаваться одномоментно, что может давить на стоимость, особенно на малоликвидных региональных рынках.

Резкого роста или падения цен я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому девелоперы стараются прикупить как можно больше и заложить котлован, ведь после 1 июля сделать это на деньги дольщиков уже станет сложнее. Есть некоторый риск затоваривания рынка накануне вступления закона из-за стремления застройщиков запустить максимальное количество объектов. Но это время заканчивается, и объема, который рынок не смог бы переварить, ждать не стоит. О нововведениях объявлено еще год назад, и участники рынка готовились к ним. Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать нет смысла.

Возможно некоторое падение объемов строительства в первые год-полтора после введения поправок. Но постепенно выжившие участники рынка адаптируются к новым требованиям, выстроят схемы взаимодействия с банками. Стабилизирующим фактором является также рост ипотечного кредитования. В 2017 году ипотеки было оформлено на 30% больше, чем годом ранее.

Посмотрим на проблему со стороны инвесторов. В 1 полугодии 2018 года статистика фиксирует рост инвестиционного спроса на первичном рынке жилья. Преобладает мнение, что те, кто вкладывал средства на стадии котлована до 1 июля, окажутся в плюсе. Параллельно растет и объем предложения по привлекательным ценам: застройщики торопятся ввести в строй и продать объекты по старым правилам. Очевидно, такой рост объемов носит временный характер и после 1 июля приостановится.

Доля ушедших с рынка застройщиков распределится между крупными игроками, такими как ГК ПИК, ЛСР, Setl Group, СУ 155, Самолет Девелопмент, Главстрой и др. Конкуренция между ними никуда не денется. Ключевым фактором цены остается спрос, а он в последние 4–5 лет не растет.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования. К таким можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых недавно была на блоге. Альтернативой могут стать также почти забытые (ЖСК), в которых предусмотрена схема долевого участия. Они тоже позволяют получить жилье дешевле рыночной цены, но в рассрочку, без необходимости для члена кооператива делать единовременный взнос.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

При покупке жилой недвижимости каждый хотел бы сэкономить финансы. Существует решение данного вопроса – это участие в долевом строительстве. Вкладывая свои деньги в новостройку, у человека появляется возможность приобрести жилье по низкой цене. Для защиты инвестируемых в проект финансов, законодательством введен 214 ФЗ. Федеральный закон проводит контроль правовых норм участия в долевом строительстве. Объектами недвижимости являются не только многоквартирные дома, а и иные здания, строящиеся на основе договоров долевого строительства по 214 ФЗ. Инвестируемые, в стройку квартир финансы, интересы дольщиков, теперь защищаются законодательством.

О 214-ФЗ

Данный проект российского законодательства впервые был принят 30. 12. 2004 году. Им регулируется процесс строительства новостроек, финансируемых гражданскими и юридическими лицами. До начала января 2018 года действовала последняя редакция закона, принятая в 2016. За пятнадцать лет его существования в нем происходили изменения, и новые пополнения поправками. Также в него включены 27 статей делящиеся по частям и пунктам. Федеральный закон содержит:

• Порядок составления ДДУ,
• Возможность его расторжения,
• Переуступку прав по ДДУ.

В 2016 году последние поправки затронули ответственность строительной фирмы перед дольщиками за невыполнение ими своих обязательств. Предусмотрены за нарушение договора взыскания неустойки с застройщика. Гарантия законодательства распространяется на инвесторов, заключивших договор долевого участия. В данном договоре дольщиком конкретизируется:

• финансируемый объект строительства;
• его номер;
• этаж;
• номер квартиры;
• метраж;
• количество комнат.

После заключения, требуется регистрация договоров в Росреестре, только после этого дольщик законную защиту и гарантии от государства.

Но не надо путать ДДУ 214 ФЗ с деятельностью строительных кооперативов ЖСК. Финансирование денежными средствами физических лиц строительство:

• жилищных кооперативов (ЖСК);
• жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК).

Этот вид строительства не защищается законом по ФЗ-214, их функции регулируются Жилищным Кодексом России, статьей 215-ФЗ «Положение о жилищно-накопительных кооперативов».

На что стоит обратить внимание

Новые изменения в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве в последней действующей редакции указывают о изменениях ожидающих инвесторов и строительные организации в 2019 году. В большей степени они предназначены на защиту прав дольщиков и увеличения вероятности передачи им достроенного жилища. Многие поправки начали действовать еще с 1 июля прошлого года. Инвесторам, собирающимся вкладывать финансы в договор ДУ в строительстве нужно знать о «подводных камнях».

Оформленный ДДУ по ФЗ 214 является неотъемлемой частью регулировки правового и гражданского отношения между строительной организацией и инвестором. Основной обязанностью фирмы является:

• Начать строительство объекта жилого дома;
• Завершить его постройку в установленную дату;
• Передать его дольщику согласно сроку в договоре.

В свою очередь инвестор обязан:

• вовремя внести финансы;
• своевременно принять построенный объект жилья.

Так как оформление договора является установленной обязанностью законодательством, то его составление требует грамотного подхода, желательно с участием опытного юриста. ДДУ заполняется в письменной форме и проходит государственную регистрацию. Данная процедура признает его законность и исключает возможность, один объект строительства продать дважды. Гражданин заключающий договор должен внимательно изучить все пункты, чтобы потом не оспаривать свои права в судебном порядке.

Если человеком принято решение вложить деньги в долевое строительство, то нужно навести справки о строительной компании, так как, не смотря на указания закона, нечестные застройщики случаются. Может быть теперь после последних ужесточенных мер для организаций, занимающихся строительством, такие фирмы отсеются и дольщикам не придется больше переживать за вложенные капиталы. Проверить благонадежность компании можно таким способом:

• Зайти на сайт застройщиков и найти в списке заинтересовавшую организацию.
• Просмотреть информацию о строящихся и сданных объектах. Есть ли нарекания о проделанной работе.
• Проверить разрешительную документацию на земельный участок и на возведение объекта на нем. Надел в этом случае должен быть арендуемым или находиться в собственности.
• Проверить разрешение на строительство жилого дома.
• Проверить наличие лицензии.
• Просмотреть информацию о подрядчиках занятых в строительстве, их недолжно быть слишком много.
• Можно просмотреть планировку всех возводящихся помещений в доме.

Вся эта информация должна присутствовать на сайте застройщиков. Там же можно ознакомиться с реальными отзывами о них.

Требование к застройщикам

Компаниям, собирающимся вести дальнейшую строительную деятельность нужно соответствовать введенным законодательством поправкам в действующий Федеральный закон об участии в строительстве. Нововведения:

• Теперь один объект строительства – один застройщик.
• Обязательное регистрирование в едином реестре застройщиков.
• Наличие уставного капитала. Компания должна иметь минимальный уставной актив не меньше 2,5 миллиона рублей, а максимальный 1,5 миллиарда рублей. Все будет зависеть от площади объекта строительства. Введение таких условий должно обезопасить рынок от однодневных фирм, которые собрав с граждан деньги затем исчезают.
• Возможность привлечения застройщиком учредительных лиц. Участники долевого строительства в решении вопроса на возмещение финансовых требований могут обратиться к любому из них.
• Размещение на сайте сведений о своей строительной деятельности. Опыт в строительстве должен быть не меньше трех лет. Все разрешающие документы на введение строительства. Образец ДДУ, свидетельство о соответствии компанией требованиям по 214 ФЗ.
• Начисление неустойки. Такое возможно если компания вовремя не устранила свои строительные недостатки. Организация обязана выплатить сумму 1% от цены жилого помещения.
• Открытие эскроу-счета. Те строительные компании, которые его открывают, получают некоторые льготные условия.
• Возможность привлечения в строительство только целевые займы.
• Строительная компания не имеет полномочий на предоставление ссуд, займов.
• Застройщиком могут выпускаться акции, но он не имеет право на приобретение ценных бумаг.
• Проведение отчислений в компенсационный фонд застройщиком в размере 1% с каждого заключенного договора.
• Лица, имеющие судимость, не имеют право занимать руководящие посты в строительной компании.
• Табу на переброс денежных средств с объекта на объект. Застройщиком теперь будет вестись отдельная документация по каждому строительному объекту. Годовую отчетность будут проверять аудиторы, и в случае нецелевого использования финансов к ответственности привлекаются руководитель строительной компании и главбух.

Уголовным кодексом предусмотрено наказание лишение свободы на пять лет за нарушение привлечения средств. Также застройщики получили возможность не оплачивать пени, неустойки, дольщику в случае затягивания последним срока передачи объекта жилой площади.

Не обошел поправками закон 214 ФЗ и участников долевого строительства:

• Инвестор не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, при выполнении застройщиком всех договоренностей. Раньше если у инвестора возникали материальные трудности он мог расторгнуть договор и получить вложенные деньги обратно. Теперь это возможно только через суд.
• Дольщик не обязан соглашаться с застройщиком на изменение даты передачи объекта недвижимости, если это не входит в его интересы.

При подписании инвестором соглашения о перемены даты сдачи объекта, дольщик не может подать в суд на застройщика, и требовать выплату неустойки по первому изменению. Также участникам долевого строительства нужно знать, что нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры без получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию жилого объекта. Подписание данного акта может вылиться для дольщика лишними проблемами, связанными с оформлением квартиры в право собственности.

Изменения в договоре

Еще в 2019 году изменения по новому закону коснутся составления ДДУ, в представленном образце договора указывается:

• Теперь его можно заключать не только на финансирование многоквартирного строительства, но и таунхаусов – это многоуровневые квартиры в двух-трехэтажных домах, имеющих изолированные входы.
• Производить оплату после регистрации ДДУ в Росреестре, возможна выплата сразу всей суммы или частями.
• При выполнении застройщиком всех надлежащих договорных обязательств, дольщик не имеет прав на расторжение ДДУ без судебного решения.

Односторонний порядок расторжения договора разрешен если это предусмотрено в законодательстве.

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2018 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся в него ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2018 года.

Изменения с 1 июля 2018 года

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2018 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

2. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

• наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
• достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
• компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
• застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
• имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
• обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
• застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

3. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком .

6. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

7. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

8. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Отменят ли долевое строительство 1 июля 2019 года?

Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве приведут к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья. Поэтапный переход на другие способы привлечения средств для возведения многоквартирных домов даст возможность адаптироваться к новым условиям и застройщикам, и потребителям жилья.

Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.

Что будет вместо ДДУ

С 1 июля 2019 года планируется переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система будет включать в себя цепочку участников:

• дольщики;
• кредитное учреждение;
• застройщик;
• регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию

Переход осуществляется в два этапа:

1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

• счета-эскроу;
• государственного регулирования в соответствии со ст.23 №214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.

Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по . Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.

Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и девелоперами позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.

Средства поступят к нему только при условии:

• ввода дома в эксплуатацию;
• регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.

Эскроу-счет для застройщика

В 2018 году застройщику предложено открывать при заключении договоров ДДУ, но с 1 июля 2019 года это станет их обязанностью. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.

Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства. Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка. Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Выводы

Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:

• договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произойдет поэтапный переход на проектное финансирование;
• ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
• ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь покупать по низким ценам на стадии «котлована» будет не возможно.

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности )

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

• Покрытия пола на этажах;
• Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

• Балконы;
• Лоджии;
• Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

• По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
• До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
• Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей .