Oceňovanie pozemkov. Oceňovanie pôdy: čo to je a ako sa to robí

Pôda sa využíva v mnohých oblastiach ľudskej činnosti (komunálna, politická, hospodárska, poľnohospodárska atď.) a je dôležitým faktorom pri udržiavaní primeranej úrovne hospodárstva.

Keďže pôda je obmedzený zdroj, je pod prísnou kontrolou. Na to slúži posudok na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tento proces má svoje vlastné charakteristiky, ktoré stojí za to študovať.

Legislatívna úprava problematiky

V Rusku je legislatívna úprava problematiky využívania pôdy at počiatočná fáza. nariadenia prijaté zákonom, ustanovuje všetky všeobecné zásady a koncepcií pri posudzovaní hodnoty pozemkov, čo má pozitívny vplyv na situáciu ako celok.

V systéme regulačných aktov existujú 4 úrovne:

Účel a spôsoby realizácie

Ocenenie je určené na určenie ceny niečoho. Podľa toho je ocenenie pozemku proces určovania nákladov pozemkový majetok na trhu. Mnohí sa stretli s predajom, kúpou a prenájmom pozemkov, keďže sú veľmi multifunkčné na podnikanie.

Hodnotenie sa často používa na určenie bonity dlžníka (pri žiadosti o hypotéku), na prilákanie investícií, na rozdelenie majetku, na účtovníctvo atď.

Zlatý klinec tri druhy hodnotenia pozemky:

Peňažné. Používa sa na určenie sadzby dane z pozemkov a pri uzatváraní zmlúv; zasa existujú dva typy peňažného oceňovania: normatívne a peňažné;
Ekonomický. Používa sa na určenie vhodnosti pôdy na pestovanie určitej plodiny pri analýze najracionálnejšieho využitia pôdy; zohľadnené pri vykonávaní regulačného hodnotenia objektu;
Triedenie pôdy. Je súčasťou pozemkového katastra a je podkladom pre ekonomické posúdenie v odbore poľnohospodárstvo; používa sa na určenie vhodnosti pôdy a tiež na predpovedanie strát v poľnohospodárstve a lesníctve.

Existuje tri druhy hodnoty pozemkov: trhové, katastrálne a regulačné.

Trhová cena – väčšina možná cena, podľa ktorej sa oceňovaný predmet môže prezentovať na voľnom trhu. V tomto prípade dve strany transakcie vlastnia celok potrebné informácie a mimoriadne okolnosti nemajú vplyv na cenu.

Ak posúdenie nestanoví určitý typ hodnoty predmetu, potom sa stanoví trhová cena.

Katastrálna cena používané na daňové účely. Tento typ nákladov je stanovený ako percento z trhovej hodnoty.

Regulačné – počiatočné, fixné náklady stanovené štátom v jeho vlastnom záujme. Používa sa pri kúpe pozemku do osobného vlastníctva, pri vstupe do dedičstva alebo pri jeho prevode a pod. Štandardné náklady každoročne stanovuje vláda Ruskej federácie.

Regionálna štandardná cena môže byť zmenená vládou Ruskej federácie v závislosti od vlastností pôdy a samotného objektu, ale cena by nemala byť vyššia ako 75% trhovej hodnoty. Môžu ho zmeniť miestne orgány v príslušnom regióne, ale nie viac ako 25 % hodnoty stanoveného štátom.

Existujúce metódy a kritériá

Katastrálne ocenenie pozemkov parc držané Federálna agentúra katastra nehnuteľností, jeho krajských orgánov, organizácií a podnikov v ich správe. Osoby oprávnené vykonávať hodnotenia majú právo pracovať v tejto oblasti.

Existovať metódy oceňovania pozemkov, ktoré sú rozdelené do 2 prístupov:

Príjmový prístup zahŕňa metódy

zamýšľané použitie;
kapitalizácia pozemkovej renty;
zvyšok metóda.

Spôsob zamýšľaného použitia používa sa na určenie hodnoty nehnuteľností (postavených a nezastavaných) s cieľom generovať príjem prostredníctvom rozvoja lokality s vylepšeniami.

Metóda kapitalizácie pozemného nájomného používa sa na oceňovanie objektov za účelom získania pozemkovej renty. Hodnotiť možno zastavané aj nezastavané územia. Na použitie tejto metódy je potrebné spracovať sadzby prenájmu pôdy a určiť ich hodnotu ako príjem z prenájmu. Cena prenájmu je určená polohou objektu, jeho veľkosťou, funkciou, tvarom, komunikáciami, dostupnosťou Vozidlo, druh využitia územia.

Metóda zvyšku používa na oceňovanie pozemkových pozemkov, umožňuje generovať príjem. Rovnako ako pri metóde kapitalizácie možno hodnotiť rozvinuté aj nerozvinuté oblasti. Ak chcete použiť túto metódu, musíte najprv určiť náklady pozemok, ktoré je možné vylepšiť tak, aby dosahovali zisk. Ďalej sa príjem kapitalizuje vytvorením príjmu zo zariadenia a budov.

Porovnávací prístup zahŕňa metódy

výtok;
distribúcia;
porovnania predajov.

Spôsob výberu používa sa na hodnotenie pôdy s cieľom určiť, či úpravy pôdy zodpovedajú jej najvyššiemu a najvýhodnejšiemu využitiu. Tento spôsob je vhodný len pre zastavané plochy.

Spôsob distribúcie používa sa na ocenenie pozemkov s cieľom zistiť vzťah medzi hodnotou pozemkov a stavieb na nich postavených. Používa sa na zastavané objekty. Najvhodnejšie pre novostavby, pretože musia byť v súlade s efektívnym a racionálnym využívaním pôdy. Ak chcete použiť spôsob rozdelenia, musíte mať informácie o vzťahu medzi cenou pozemku a stavbami na ňom postavenými. Výsledok však nebude presný.

Metóda porovnávania predaja slúži na porovnanie cien podobných pozemkov. Je to jeden z najjednoduchších a najúčinnejších. Poskytuje pomerne presné ukazovatele trhu. Avšak pre ruský trh, ktorý nie je informačne otvorený, uvedený spôsob nie je vhodný. Jeho využitie je ovplyvnené situáciou na trhu, polohou lokality, terénom, vlastnosťami pôdy, možnosťami aplikácie, vlastníctvom atď.

Hodnotiace kritériá pozemky:

umiestnenie lokality;
dostupnosť komunikácií a možnosť ich pripojenia, ak chýbajú;
dopravná dostupnosť k pozemku;
účel použitia a možnosť zmeny jeho účelu;
údaje z geologického a geodetického výskumu.

Postup

Spočiatku zostavené dohoda. Ak to chcete urobiť, musíte uviesť, na aký účel sa bude stránka používať, typ vlastníctva, či je vyvinutá atď. Po tomto postupe je stanovený termín ukončenia prác, teda čas, kedy bude kontrola vykonaná. Pred ním je potrebné zhromaždiť všetky dokumenty, a to charakteristiku, popis pozemku, jeho vlastnosti, prítomnosť akýchkoľvek minerálov. Ďalej sa prezrie objekt, po ktorom sa znova zhromaždí dokumentácia založená na výsledkoch konania a stanoví sa možnosť ocenenia (trhové, katastrálne, regulačné). Celý proces sa konsoliduje správa o hodnotení pozemku.

Dokumenty potrebné na posúdenie sa môžu mierne líšiť v závislosti od typu nehnuteľnosti, či už ide o pozemok, bytový dom alebo byt (izbu).

Doklady potrebné na odborné posúdenie pozemok:

Zoznam prác potrebných na hodnotenie obytné budovy:

kópie:
- občiansky preukaz majiteľa;
- technický pas ZINZ pre obytnú budovu;
- zákona o pozemkoch.

Na určenie ceny bytu (izby) budete potrebovať:

doklad potvrdzujúci vlastnícke právo (vlastníctvo, nájom);
identifikačná karta majiteľa;
kópiu technického pasu ZINZ.

Ceny za ohodnotenie nehnuteľnosti kolísať v závislosti od vyrovnanie, organizácia, ktorá sa na tom podieľa atď. V priemere môže byť suma:

4000 rubľov. na pozemok s domom;
3000 rubľov. pre obytnú budovu;
2500 rubľov – pozemok.

Pravidlá a nuansy vykonávania diskutovaného postupu nájdete v nasledujúcom videu:

Zvážme existujúce metodické odporúčania na určenie trhovej hodnoty pozemkov. Tieto metodické odporúčania na určenie trhovej hodnoty pozemkov vypracovalo ruské ministerstvo majetku v súlade s nariadením vlády Ruská federácia zo dňa 6. júla 2001 č. 519 „O schválení hodnotiacich štandardov“. Metodické odporúčania možno použiť na ocenenie pozemkov (objektov ocenenia), ktoré neboli stiahnuté z obehu, ktoré vznikli (alebo môžu vzniknúť) v súlade so zákonom.

Odporúča sa posúdiť trhovú hodnotu pozemkov v súlade s metodickými zásadami uvedenými nižšie.

Tie majú trhovú hodnotu pôda, ktoré sú schopné na určitý čas uspokojiť potreby užívateľa (potenciálneho užívateľa) (princíp užitočnosti).

Trhová hodnota pozemku závisí od ponuky a dopytu na trhu a od charakteru konkurencie medzi predávajúcimi a kupujúcimi (princíp ponuky a dopytu).

Trhová hodnota pozemku nemôže presiahnuť najpravdepodobnejšie náklady na nadobudnutie predmetu rovnocennej úžitkovosti (zásada substitúcie).

Trhová hodnota pozemku závisí od očakávanej hodnoty, trvania a pravdepodobnosti získania príjmu z pozemku počas určitého časového obdobia s jeho najefektívnejším využitím, bez zohľadnenia príjmov z iných výrobných faktorov priťahovaných na pozemok. pre obchodné aktivity.

Trhová hodnota pozemku sa v čase mení a určuje sa k určitému dátumu (princíp zmeny).

Trhová hodnota pozemku závisí od zmien jeho účelu, povoleného využitia, práv iných osôb k pozemku a rozdelenia vlastníckych práv k pozemku.

Trhová hodnota pozemku závisí od jeho polohy a vplyvu vonkajších faktorov (princíp vonkajšieho vplyvu).

Trhová hodnota pozemku sa určuje na základe jeho najefektívnejšieho využitia, teda najpravdepodobnejšieho využitia pozemku, ktoré je fyzicky možné, ekonomicky opodstatnené, spĺňa zákonné požiadavky, je finančne realizovateľné a v dôsledku čoho odhadovaná hodnota pozemku bude maximálna (princíp čo najefektívnejšieho využitia). Najefektívnejšie využitie pozemku sa určí s prihliadnutím na jeho prípadné odôvodnené rozdelenie na samostatné časti, ktoré sa líšia tvarom, druhom a charakterom využitia. Najlepším využitím nemusí byť súčasné využitie pozemku.

Pri určovaní najefektívnejšieho použitia sa berú do úvahy nasledovné:

zamýšľaný účel a povolené použitie;

prevládajúce spôsoby využívania územia v bezprostrednej blízkosti posudzovaného pozemku;

vyhliadky na rozvoj oblasti, v ktorej sa pozemok nachádza;

očakávané zmeny na trhu s pôdou a inými nehnuteľnosťami;

súčasné využitie pozemku.

Dátum stanovenia hodnoty pozemku by spravidla nemal byť neskorší ako dátum jeho poslednej obhliadky odhadcom.

Pri posudzovaní je znalec povinný použiť informácie, ktoré zabezpečia spoľahlivosť správy o posudku ako dokument obsahujúci informácie dôkaznej hodnoty. Objem informácií použitých pri hodnotení, výber zdrojov informácií a postup použitia informácií určuje odhadca.

Výsledky hodnotenia musia byť zdokumentované v písomnej správe o hodnotení. Posudok o posúdení môže obsahovať prílohy, ktorých zloženie určí odhadca s prihliadnutím na náležitosti stanovené podmienkami zmluvy o posúdení. Všetky podklady v správe o hodnotení musia byť zamerané na zdôvodnenie trhovej hodnoty pozemku.

Správa o posúdení trhovej hodnoty pozemku zvyčajne obsahuje:

opis pozemku vrátane účelu a povoleného využitia pozemku, práva iných osôb k pozemku, rozdelenie vlastníckych práv k pozemku;

popis budov, stavieb, stavieb, zariadení inžinierskej infraštruktúry nachádzajúcich sa na pozemku, ako aj výsledkov prác a antropogénnych vplyvov, ktoré menia kvalitatívne charakteristiky pozemku (ďalej len úpravy pozemku);

fotografie pozemku a jeho vylepšení;

charakteristika stavu trhu s pôdou a nehnuteľnosťami;

stanovenie možnosti čo najefektívnejšieho využitia pozemku.

Konečná hodnota trhovej hodnoty pozemku je vyjadrená v rubľoch ako jedna hodnota, pokiaľ nie je v zmluve o ocenení uvedené inak (napríklad dohoda o ocenení môže určiť, že konečná hodnota pozemku je vyjadrená ako rozsah hodnoty).

Pri vykonávaní hodnotenia odhadca používa (alebo zdôvodňuje odmietnutie použiť) nákladový, komparatívny a príjmový prístup na hodnotenie. Hodnotiteľ má právo nezávisle určiť konkrétne metódy hodnotenia v rámci každého hodnotiaceho prístupu. Toto zohľadňuje objem a spoľahlivosť trhových informácií dostupných na použitie konkrétnej metódy. Pri hodnotení trhovej hodnoty pozemkov sa spravidla používa metóda porovnávania tržieb, metóda rozdeľovania, metóda rozdeľovania, metóda kapitalizácie pozemkovej renty, metóda zostatku a metóda zamýšľaného použitia.

Zapnuté komparatívny prístup na základe metódy porovnávania predaja, metódy prideľovania a metódy distribúcie. Dôchodkový prístup je založený na metóde kapitalizácie pozemkového nájomného, reziduálnej metóde a spôsobe zamýšľaného použitia. Prvky nákladového prístupu z hľadiska výpočtu nákladov na reprodukciu alebo nahradenie pozemkových úprav sa používajú v reziduálnej metóde a alokačnej metóde.

Ďalej uvediem obsah uvedených metód vo vzťahu k posudzovaniu trhovej hodnoty pozemkov zastavaných budovami, stavbami, stavbami alebo určených na ich umiestnenie, ako aj črty posudzovania trhovej hodnoty poľnohospodárskej pôdy. Ak sa použijú iné metódy, ich obsah sa uvedie v správe o hodnotení a ich použitie je odôvodnené.

1. Metóda porovnávania predaja. Metóda sa používa na hodnotenie pozemkov, na ktorých sa nachádzajú budovy, stavby a (alebo) stavby (ďalej len „zastavané pozemky“), ako aj pozemkov, ktoré nezaberajú budovy, stavby a (alebo) stavby (ďalej len „nezastavané pozemky“). Podmienkou uplatnenia metódy je dostupnosť informácií o cenách transakcií s pozemkami, ktoré sú obdobou oceňovanej nehnuteľnosti. Pri absencii informácií o cenách transakcií s pozemkami je povolené použiť ponukové (dopytové) ceny.

určenie prvkov, pomocou ktorých sa porovnáva objekt hodnotenia s analogickými objektmi (ďalej len prvky porovnávania);

určenie povahy a stupňa rozdielov medzi každým analógom a posudzovaným pozemkom pre každý prvok porovnania;

určenie pre každý z porovnávacích prvkov cenových úprav analógov zodpovedajúcich povahe a miere odlišností každého analógu od hodnoteného pozemku;

úprava pre každý prvok porovnania cien každého analógu, vyrovnanie ich rozdielov od hodnoteného pozemku;

výpočet trhovej hodnoty pozemku prostredníctvom primeraného zovšeobecnenia upravených cien analógov.

Prvky porovnávania zahŕňajú faktory hodnoty hodnoteného majetku (faktory, ktorých zmeny ovplyvňujú trhovú hodnotu hodnoteného majetku) a charakteristiky transakcií s pozemkami, ktoré sa na trhu vyvinuli.

Väčšina dôležité faktory náklady sú zvyčajne:

umiestnenie a prostredie;

účel, povolené využitie, práva iných osôb k pozemku;

fyzikálne charakteristiky (reliéf, plocha, konfigurácia);

dopravná dostupnosť;

infraštruktúra (prítomnosť alebo blízkosť inžinierskych sietí a podmienky na napojenie na ne, zariadenia sociálnej infraštruktúry a pod.).

Medzi charakteristiky transakcií s pôdou patria okrem iného:

podmienky financovania transakcií s pozemkami;

platobné podmienky pri transakciách s pozemkami;

okolnosti transakcie s pozemkami;

zmeny cien pozemkov za obdobie odo dňa uzavretia transakcie s analógom do dňa hodnotenia.

Povaha a miera rozdielov medzi analógovým a posudzovaným pozemkom sa zisťuje v kontexte prvkov porovnania priamym porovnaním každého analógu s predmetom hodnotenia. V tomto prípade sa predpokladá, že transakcia s predmetom hodnotenia sa uskutoční na základe charakteristík transakcií s pozemkami, ktoré sa vyvinuli na trhu.

Úpravy cien analógov pre porovnávacie prvky možno určiť ako pre cenu mernej jednotky analógu (napríklad hektár, meter štvorcový), a za cenu analógu všeobecne. Úpravy cien je možné vypočítať v peňažnom alebo percentuálnom vyjadrení. Rozsah cenových úprav sa zvyčajne určuje nasledujúcimi spôsobmi:

priame párové porovnanie cien analógov, ktoré sa navzájom líšia len v jednom prvku porovnávania, a stanovenie úprav na základe takto získaných informácií pre tento prvok porovnávania;

priame párové porovnanie príjmov dvoch analógov, ktoré sa od seba líšia len v jednom prvku porovnania, a stanovenie úprav pre tento prvok porovnania kapitalizáciou rozdielu v príjmoch;

korelačná a regresná analýza súvislosti medzi zmenami porovnávacieho prvku a zmenami cien analógov (cenami merných jednotiek analógov) a stanovenie rovnice pre vzťah medzi hodnotou porovnávacieho prvku a trhovou hodnotou pozemku zápletka;

určenie nákladov spojených so zmenou charakteristík porovnávacieho prvku, v ktorom sa analóg líši od predmetu hodnotenia;

odborné zdôvodnenie analógových úprav cien.

V dôsledku stanovenia a vykonania úprav by ceny analógov (merné jednotky analógov) mali byť spravidla blízko seba. V prípade výrazných rozdielov v upravených cenách analógov sa odporúča zvoliť iné analógy; prvky, pre ktoré sa robí porovnanie; hodnoty úprav.

2. Metóda izolácie. Metóda sa používa na hodnotenie zastavaných pozemkov. Podmienky použitia metódy:

dostupnosť informácií o cenách transakcií s jednotlivými nehnuteľnými objektmi, podobne ako s jedným nehnuteľným objektom, ktorý zahŕňa aj posudzovaný pozemok. Pri absencii informácií o transakčných cenách je prípustné použiť ponukové ceny;

Metóda zahŕňa nasledujúcu postupnosť akcií:

úprava pre každý z prvkov porovnania cien pre každý analóg, vyrovnanie ich rozdielov od jedného nehnuteľného objektu, ktorý zahŕňa aj posudzovaný pozemok;

výpočet reprodukčných nákladov alebo nákladov na reprodukciu úprav posudzovaného pozemku;

výpočet trhovej hodnoty posudzovaného pozemku odpočítaním od trhovej hodnoty jedného nehnuteľného objektu vrátane hodnoteného pozemku náklady na výmenu alebo náklady na reprodukciu úprav pozemku. Výšku nákladov na vytvorenie zlepšenia pozemku možno určiť pomocou agregovaných a (alebo) základných ukazovateľov nákladov. Integrované ukazovatele nákladov zahŕňajú ukazovatele, ktoré charakterizujú parametre objektu ako celku - štvorcový, kubický, lineárny meter, ako aj ukazovatele pre komplexy a typy práce. Ukazovatele základných nákladov zahŕňajú základné ceny a sadzby používané pri určovaní výšky nákladov na vytváranie zlepšení. Výpočet výšky nákladov na vytváranie zlepšení pomocou elementárnych nákladových ukazovateľov možno vykonať aj pomocou zdrojových a zdrojových indexových metód. Metódy zdrojov (index zdrojov) pozostávajú z výpočtu všetkých zdrojov (prvkov nákladov) potrebných na vytvorenie zlepšení v súčasných (predpovedaných) cenách a tarifách. Pri určovaní výšky nákladov na vytvorenie zlepšenia pozemku by sa mal brať do úvahy zisk investora - výška najpravdepodobnejšej odmeny za investovanie kapitálu do vytvárania zlepšení. Zisk investora možno vypočítať ako rozdiel medzi predajnou cenou a nákladmi na vytvorenie podobných objektov. Zisk investora možno vypočítať aj ako návratnosť kapitálu pre jeho najpravdepodobnejšiu investíciu s podobnou mierou rizika.

Pri určovaní reprodukčných nákladov alebo reprodukčných nákladov sa berie do úvahy výška oprávok technického zhodnotenia. Kumulované odpisy vylepšení sa môžu určiť celkovo alebo v peňažnom vyjadrení ako súčet fyzických, funkčných a časti ekonomických odpisov, ktoré možno pripísať zlepšeniam. Fyzické znehodnotenie je strata hodnoty zlepšení v dôsledku zhoršenia kvality fyzikálne vlastnosti. Funkčné opotrebovanie je strata hodnoty vylepšení v dôsledku nejednotnosti riešenia priestorového plánovania, stavebné materiály a vylepšenia strojárskeho vybavenia, kvalita výroby práca na stavbe alebo iné charakteristiky vylepšení súčasných požiadaviek trhu pre tento typ vylepšenia. Ekonomické odpisovanie je strata hodnoty jedného majetku spôsobená negatívnym vplyvom vonkajších faktorov.

Fyzické a funkčné opotrebovanie môže byť odstrániteľné alebo neopraviteľné. Ekonomické opotrebovanie je zvyčajne neopraviteľné. Opotrebenie je v tomto prípade odstrániteľné, ak náklady na jeho odstránenie sú nižšie ako zvýšenie hodnoty majetku v dôsledku jeho odstránenia.

3. Spôsob distribúcie. Metóda sa používa na hodnotenie zastavaných pozemkov. Podmienky použitia tejto metódy:

dostupnosť informácií o cenách transakcií s jednotlivými nehnuteľnými objektmi, podobne ako s jedným nehnuteľným objektom, ktorý zahŕňa aj posudzovaný pozemok.

dostupnosť informácií o najpravdepodobnejšom podiele pozemku na trhovej hodnote jednej nehnuteľnosti;

súlad pozemkových úprav s jej najefektívnejším využitím.

Metóda zahŕňa nasledujúcu postupnosť akcií:

určenie prvkov, ktorými sa porovnáva jeden nehnuteľný objekt vrátane hodnoteného pozemku s obdobnými objektmi;

určenie pre každý z prvkov porovnania charakteru a miery odlišností každého analógu od jedného nehnuteľného objektu vrátane posudzovaného pozemku;

určenie pre každý z porovnávacích prvkov cenových úprav analógov zodpovedajúcich povahe a miere odlišností každého analógu od jedného nehnuteľného objektu, ktorý zahŕňa aj posudzovaný pozemok;

výpočet trhovej hodnoty jednej nehnuteľnosti vrátane oceňovaného pozemku primeraným zovšeobecnením upravených cien náprotivkov;

výpočet trhovej hodnoty posudzovaného pozemku vynásobením trhovej hodnoty jedného nehnuteľného objektu, ktorého súčasťou je posudzovaný pozemok, najpravdepodobnejšou hodnotou podielu pozemku na trhovej hodnote jednej nehnuteľnosti objekt.

4. Spôsob kapitalizácie pozemkového nájomného. Metóda sa používa na hodnotenie zastavaných a nezastavaných pozemkov. Podmienkou uplatnenia metódy je možnosť získať nájomné z hodnoteného pozemku. Táto metóda zahŕňa nasledujúcu postupnosť akcií:

výpočet pozemkového nájomného vytvoreného pozemkom;

určenie hodnoty zodpovedajúceho koeficientu kapitalizácie pozemkovej renty;

Kapitalizácia pozemkového nájomného znamená určenie všetkých budúcich hodnôt pozemkového nájomného v deň ocenenia, ktoré sa navzájom rovnajú alebo sa menia rovnakou rýchlosťou počas rovnakých časových období. Výpočet sa robí tak, že sa hodnota nájomného za pozemok za prvé obdobie po dátume vymeriavania vydelí príslušným kapitalizačným koeficientom určeným odhadcom. V rámci tejto metódy možno hodnotu pozemkového nájomného vypočítať ako príjem z prenájmu pozemku za podmienok prevládajúcich na trhu s pôdou. Hlavné spôsoby, ako určiť pomer kapitalizácie, sú:

vydelením hodnoty nájomného za podobné pozemky ich predajnou cenou;

zvýšenie bezrizikovej miery návratnosti kapitálu o výšku prirážky za riziko spojené s investovaním kapitálu do posudzovaného pozemku.

5. Metóda zvyšku. Metóda sa používa na hodnotenie zastavaných a nezastavaných pozemkov. Podmienkou uplatnenia metódy je možnosť rozvoja posudzovaného pozemku úpravami, ktoré generujú príjem. Metóda zahŕňa nasledujúcu postupnosť akcií:

výpočet nákladov na reprodukciu zodpovedajúci najefektívnejšiemu využitiu posudzovaného pozemku;

výpočet čistého prevádzkového príjmu z jednej nehnuteľnosti za určité časové obdobie na základe trhových nájomných sadzieb;

výpočet výšky nájomného za pozemok ako rozdielu medzi čistým prevádzkovým príjmom z jednej nehnuteľnosti za určité časové obdobie a čistým prevádzkovým príjmom pripadajúcim na zlepšenia za zodpovedajúce časové obdobie;

výpočet trhovej hodnoty pozemku kapitalizáciou pozemkového nájomného.

Čistý prevádzkový výnos sa rovná rozdielu medzi skutočným hrubým príjmom a prevádzkovými nákladmi. V tomto prípade sa od skutočného hrubého príjmu odpočítavajú len tie prevádzkové náklady, ktoré spravidla znáša prenajímateľ. Skutočný hrubý príjem sa rovná rozdielu medzi potenciálnym hrubým príjmom a stratami z nevyužitých priestorov a stratami z neplatenia nájomného. Potenciálny hrubý príjem sa rovná príjmu, ktorý možno získať z prenájmu celej plochy jednej nehnuteľnosti bez strát z neplatenia nájomného.

Pre priestory, ktoré sú prázdne a využíva ich majiteľ pre svoje potreby, sa používajú aj trhové nájomné. Potenciálny príjem zahŕňa príjem prijatý z neoddeliteľné vylepšenia nehnuteľnosti, ktoré však nie sú zahrnuté prenajať. Výška prevádzkových nákladov je stanovená na základe trhových podmienok pri prenájme jednotlivých nehnuteľností. Prevádzkové náklady sa delia na: konštantné - nezávislé od úrovne obsadenosti jednotlivej nehnuteľnosti, variabilné - závislé od úrovne obsadenosti jednotlivej nehnuteľnosti a náklady na výmenu prvkov zlepšenia. Prevádzkové náklady nezahŕňajú odpisy nehnuteľností a náklady na obsluhu dlhových záväzkov z nehnuteľností. Administratívne náklady sú zahrnuté v prevádzkových nákladoch.

Pri výpočte miery kapitalizácie pozemkových úprav by ste mali zvážiť najpravdepodobnejšiu mieru zmeny príjmu zo skvalitnenia a najpravdepodobnejšiu zmenu hodnoty pozemkových úprav.

6. Spôsob zamýšľaného použitia. . Metóda sa používa na hodnotenie zastavaných a nezastavaných pozemkov. Podmienkou uplatnenia metódy je možnosť využitia pozemku spôsobom, ktorý prináša príjem. Metóda zahŕňa nasledujúcu postupnosť akcií:

určenie výšky a časovej štruktúry výdavkov potrebných na využitie pozemku v súlade s možnosťou jeho najefektívnejšieho využitia;

určenie výšky a časovej štruktúry príjmov z najefektívnejšieho využívania pôdy;

určenie výšky a časovej štruktúry prevádzkových výdavkov potrebných na vytváranie príjmov z najefektívnejšieho využívania pôdy;

určenie hodnoty diskontnej sadzby zodpovedajúcej miere rizika investovania kapitálu do posudzovaného pozemku;

výpočet hodnoty pozemku odpočítaním všetkých príjmov a výdavkov spojených s užívaním pozemku.

Diskontovaním sa v tomto prípade rozumie proces, pri ktorom sa všetky budúce príjmy a výdavky privedú k dátumu ocenenia diskontnou sadzbou určenou odhadcom. Zdrojom príjmu môže byť prenájom, ekonomické využitie pozemku alebo jednotlivej nehnuteľnosti alebo predaj pozemku alebo jednotlivej nehnuteľnosti v najpravdepodobnejšom časovom rámci za trhovú hodnotu.

Príjmový prístup k oceňovaniu pozemkov

Výnosový prístup k oceňovaniu pozemkov je metóda, ktorá vám umožňuje získať odhad hodnoty pôdy na základe očakávanej hodnoty potenciálny kupec príjem. Tento prístup je aplikovateľný len na pozemky generujúce príjem. V jadre príjmový prístup Existujú tri princípy: princíp očakávania, princíp ponuky a dopytu a princíp substitúcie. Typický investor alebo podnikateľ kupuje pôdu v očakávaní budúcich peňažných príjmov alebo iných výhod.

Trhová hodnota pozemku je teda súčtom očakávaných budúcich príjmov z prenájmu alebo iných výhod poskytnutých k dátumu ocenenia. Toky príjmov počas obdobia vlastníctva pôdy, ako aj výnosy z následného ďalšieho predaja pôdy sa aktivujú v súčasnej hodnote.

Kapitalizácia je rozdelenie bežného príjmu zodpovedajúcou mierou kapitalizácie, v dôsledku čoho sa výška príjmu zmení na cenu pozemku.

Pri použití výnosovej metódy je potrebné určiť výnos a mieru kapitalizácie. V závislosti od zamýšľaného účelu pozemku môžu príjmy zahŕňať:

nájomné za ocenenie poľnohospodárskej a lesnej pôdy;

časť príjmu z majetkového komplexu pripadajúca na

na rozvinutom pozemku;

nájomné za ohodnotenie sídliskových pozemkov;

príjem zo zvýšenia hodnoty pozemku pri jeho predaji v budúcnosti alebo pri jeho záložnom práve k hypotekárnemu úveru.

Zložitým problémom príjmového prístupu je určenie miery kapitalizácie. V praxi existovali tri prístupy k výpočtu miery kapitalizácie, pôvodne vyvinuté pre kapitalizáciu pozemkovej renty, t.j. hodnotenie poľnohospodárskej pôdy.

Prvým prístupom je pristupovať k pozemku ako k typu peňažného kapitálu a podľa toho vypočítať mieru kapitalizácie na základe charakteristík peňažného trhu v deň ocenenia.

Druhým prístupom je výpočet miery kapitalizácie pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy.

Tretím prístupom je metóda stláčania trhu (analýza porovnávacích predajov). Táto metóda je jednoduchá, ale vyžaduje spoľahlivé informácie o porovnateľných predajných objektoch.

Pri analýze príjmov a výdavkov môžete použiť retrospektívne (za predchádzajúce obdobia) aj prognózované údaje. V tomto prípade je možné získavať údaje pred zdanením aj po ňom. Hlavnou podmienkou, ktorú treba pri výpočtoch dodržať, sú toky Peniaze z využitia hodnotených a porovnateľných pozemkov by sa malo určiť na rovnakom základe.

Na ocenenie pozemkov s komerčnými nehnuteľnosťami sa môže použiť technika reziduálneho príjmu na pozemok. Podľa princípu zostatkovej produktivity pôdy, budov a stavieb postavených na pôde prilákaním kapitálu, pracovná sila a manažmentu je pri rozdeľovaní príjmov daná priorita. Zvyšný príjem po pokrytí všetkých nákladov na prilákanie iných faktorov sa pripisuje pozemku.

Uplatnenie príjmového prístupu je náročné, keď vysoký stupeň inflácie a nestabilných finančných trhoch.

Porovnávací prístup k oceňovaniu pozemkov

Metóda porovnávania predaja je široko používaná v krajinách s rozvinutými trhmi s pôdou. Metóda je založená na systematizácii a porovnávaní informácií o predajných cenách podobných pozemkov, t.j. na princípe substitúcie.

Princíp substitúcie predpokladá, že trh je otvorený a konkurenčný, že na ňom pôsobí dostatočný počet predávajúcich a kupujúcich, ktorí konajú v súlade s typickou motiváciou, ekonomicky racionálne a vo vlastnom záujme, bez vonkajšieho tlaku.

Metóda porovnávania predajov zahŕňa nasledujúce kroky: Krok 1. Identifikácia nedávnych predajov porovnateľných nehnuteľností v príslušnom segmente trhu s pôdou.

Odhadca študuje trh s pozemkami, segmentuje ho a určuje, do ktorého segmentu trhu patrí predmet ocenenia. Segmentácia trhu je proces rozdelenia trhu na sektory nachádzajúce sa v rovnakej geografickej oblasti, ktoré majú podobné alebo konkurenčné možnosti využitia pôdy, podobné charakteristiky objektov a subjektov.

V dôsledku segmentácie sú pozemky rozdelené do nasledujúcich skupín:

plochy využívané na záhradníctvo a pestovanie zeleniny;

pozemky používané na osobné hospodárenie;

pozemky využívané na individuálne bývanie

stavebníctvo;

miesta používané na hromadnú bytovú výstavbu;

pozemky pre komerčné nehnuteľnosti;

pozemky pre verejné zariadenia a tak ďalej.

Pre Pre porovnanie slúži niekoľko predaných pozemkov. Zvyčajne stačia tri až päť analógov, ale väčšie číslo zvyšuje spoľahlivosť hodnotenia.

Etapa 2. Overenie informácií o transakciách s pozemkami. Výber informácií na zlepšenie ich spoľahlivosti a získanie potvrdenia, že transakcie prebehli za typických trhových podmienok. Zozbierané údaje o predajoch porovnateľných pozemkov musí overiť jedna zo strán transakcie (kupujúci alebo predávajúci) alebo sprostredkovateľ.

Krok 3. Porovnajte posudzovaný pozemok s pozemkami predanými na trhu a urobte úpravy, aby ste zohľadnili rozdiely medzi posudzovaným majetkom a každým z porovnávaných pozemkov.

Etapa 4. Analýza daných cien analógov a odvodenie konečnej hodnoty trhovej hodnoty posudzovaného pozemku. Po vykonaní úprav cien vybraných analógov sa získané výsledky musia odsúhlasiť pre konečné posúdenie nákladov na pozemok. Jednoduchý výpočet aritmetického priemeru cien vybraných analógov sa používa zriedka.

vlastnícky titul a evidenčné údaje k pozemku, vecné bremená;

Na určenie trhovej hodnoty pozemku sa používajú tieto informácie:

titul a podrobnosti o registrácii pôdy

nový pozemok, vecné bremená;

fyzické vlastnosti lokality;

údaje o vzťahu lokality k životnému prostrediu;

Ekonomické faktory charakterizujúce lokalitu.

Hodnotenie metódou porovnávania predaja je najobjektívnejšie v prípadoch, keď existuje dostatok porovnateľných informácií o transakciách, ktoré sa uskutočnili na trhu.

Ako ukazuje prax, metóda porovnávania predaja dáva neuspokojivé výsledky v podmienkach vysokej miery inflácie, keď chýbajú údaje o trhovom predaji porovnateľných predmetov alebo ich nízkej spoľahlivosti, ako aj pri prudkých zmenách ekonomických podmienok.

Nákladový prístup k oceňovaniu pozemkov

Nákladový prístup k posúdeniu trhovej hodnoty pozemku je založený na skutočnosti, že investor pri vynaložení náležitej opatrnosti nezaplatí za pozemok väčšiu sumu, než akú by stálo obstaranie zodpovedajúceho pozemku a postavenie na ňom stavby. podobného účelu a užitočnosti v lehote prijateľnej pre výstavbu. Nákladový prístup zahŕňa niekoľko metód.

Výberovým (ťažobným) spôsobom sa určí samotná trhová hodnota pozemku ako rozdiel medzi trhovou hodnotou celej nehnuteľnosti, t.j. pozemok so vylepšeniami a reprodukčné náklady na vylepšenia mínus ich odpisy. Táto metóda výpočtu hodnoty pozemku je založená na zostatkovej technike pôdy.

Výhodou nákladovej metódy je jej prehľadnosť a evidencia princípov v nej zakotvených. Je široko používaný pri určovaní najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pozemku ako voľného. Okrem toho je to jediná metóda na určenie trhovej hodnoty samotného pozemku v prípadoch, keď na trhu neexistujú spoľahlivé údaje o uskutočnených transakciách s podobnými nezastavanými pozemkami.

Nákladová metóda vedie k objektívnym výsledkom, ak je možné presne odhadnúť hodnotu reprodukčných nákladov na zlepšenia (budovy a stavby) a ich celkové znehodnotenie pri relatívnej rovnováhe ponuky a dopytu v príslušnom segmente trhu s nehnuteľnosťami. .

Obmedzenie nákladovej metódy spočíva v tom, že môže poskytnúť neobjektívne hodnotenie nákladov na budovy a stavby, ktorých vek presahuje 10 – 15 rokov, pretože v priebehu času sa znižuje pravdepodobnosť reprodukcie zastaranej nehnuteľnosti a zložitosť výpočtu nahromadeného opotrebovania. zvyšuje. Okrem toho je v podmienkach vysokej inflácie veľmi ťažké presne vypočítať náklady na reprodukciu budov a stavieb, nehovoriac o nákladoch na reprodukciu všetkých úprav mestských pozemkov, pričom podiel pripadajúci na pozemok je posúdené.

Nákladový prístup je metóda určovania nákladov na vývoj, ktorá sa aplikuje predovšetkým na nezastavané pozemky. Touto metódou sa určí celková hodnota pozemkov za predpokladu, že sa rozdelia na jednotlivé pozemky, ktoré sa budú predávať. Od peňažných výnosov z predaja parciel sa odpočítajú všetky náklady na ich rozvoj a tým sa určí hodnota nezastavaných pozemkov.

Metóda nákladov na vývoj sa používa vtedy, keď najlepším a najefektívnejším využitím je rozdelenie zemskej hmoty na samostatné pozemky. Rozdelenie veľkej pôdy na samostatné pozemky je rozšírenou praxou, pretože podporuje efektívnejšie využívanie pôdy. Problém určenia hodnoty pozemku určeného na rozdelenie je relevantný pre každé rastúce mesto alebo obec a využíva sa na hromadnú bytovú alebo chatovú zástavbu.

Po analýze potenciálu pozemku a výbere možné možnosti jeho využitia, musí hodnotiteľ pristúpiť k analýze jeho najlepšieho a najefektívnejšieho využitia (BNEI). To znamená identifikovať také spôsoby využitia medzi rozumnými, uskutočniteľnými a legálnymi alternatívami, ktoré sú fyzicky možné, primerane rozumné a finančne uskutočniteľné a ktorých výsledkom je najväčšia hodnota pre pôdu.

Okrem analýzy NEI možno na odhad hodnoty pozemku použiť aj nasledujúce:

Metóda komparatívna analýza predaj (SAP).

Metóda oceňovania založená na zostatkovej hodnote.

Spôsob prenosu.

Spôsob kapitalizácie pozemkového nájomného.

Metóda zvyšku pre pôdu.

Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pôdy poskytuje porovnanie alternatívnych možností zástavby (rozvoja) pozemku. Pre každý variant rozvoja sa vypočíta zostatková hodnota pozemku. Najvyššej zostatkovej hodnote pôdy zodpovedá jej najlepšie a najefektívnejšie využitie.

Prvým krokom analýzy je vybrať tie prípady použitia, ktoré sú primerane uskutočniteľné, berúc do úvahy trhové príležitosti a obmedzenia. Zohľadňuje sa potenciál lokality, dopyt na trhu a zákonné práva na rozvoj. Tento postup nám umožňuje identifikovať len opodstatnené možnosti využitia pôdy, čím odpadá nutnosť zberu zbytočné informácie. Ak teda územné predpisy obmedzujú rozvoj územia len na obytné budovy, potom sa vôbec neuvažuje o možnostiach komerčného alebo priemyselného rozvoja. Ak sa však analytik domnieva, že územné predpisy pre danú lokalitu budú v budúcnosti revidované, potom súvisiace súčasné obmedzenia by nemali brániť úvahám o možnostiach rozvoja nebytových priestorov.

V druhej fáze sa určujú náklady na vývoj pre každú z alternatívnych stratégií. Zohľadňuje sa kvalita zdrojov lokality a technologická uskutočniteľnosť rôznych možností rozvoja.

V tretej fáze sa určuje finančná realizovateľnosť identifikovaných rozvojových stratégií. Pre každú možnosť sa pripravuje prognóza výkazu ziskov a strát. Pre každú stratégiu rozvoja sa na základe predpokladov a predpokladov o budúcom trhovom správaní vypočíta čistý prevádzkový zisk.

V štvrtej fáze sa čistý prevádzkový príjem rozdelí medzi pozemky a budovy (stavby). Analytik môže použiť kapitalizačné pomery určené z dostupných trhových informácií alebo na základe očakávaní investorov. Každá možnosť rozvoja môže mať svoj vlastný odlišný koeficient. Pomer závisí od miery rizika, dĺžky obdobia obnovy kapitálu, štruktúry financovania a očakávaného zvýšenia alebo zníženia hodnoty objektu.

Metóda porovnávacej analýzy predaja (SAP) ide o určenie trhových hodnôt pozemkov prepočítaním predajných cien porovnateľných pozemkov na trhovú hodnotu posudzovaného pozemku.

V našich podmienkach je možné týmto spôsobom určiť náklady na pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu, záhradné pozemky a zeleninové pozemky.

Podľa teórie oceňovania musí odhadca pri aplikácii tejto metódy použiť šesť prvkov porovnania:

Podmienky financovania transakcie.

Podmienky predaja.

Predajný čas.

Poloha.

Fyzicka charakteristika.

Príjmová charakteristika.

Pre každý prvok porovnania sa vykonajú príslušné úpravy (tabuľka 8.1) na základe toho, aby sa porovnateľná oblasť podobala hodnotenej oblasti.

Postupnosť zmien je nasledovná. Odhadca získa predbežné ceny a použije následné úpravy na predchádzajúcu upravenú hodnotu.

Tabuľka 8.1

Opravná tabuľka pre odhad nákladov na pozemok

Porovnávacie prvky	novela	Upravená cena, tisíc rubľov
Predajná cena
Špeciálne podmienky
Špeciálne podmienky predaja
Trhové podmienky (čas)
Poloha
Fyzicka charakteristika
Hodnota hodnotenej nehnuteľnosti

Pri zohľadnení fyzických charakteristík je potrebné vziať do úvahy korekcie veľkosti lokality, nepravidelnosti tvaru a uhlového umiestnenia.

Je známe, že čím je pozemok väčší, tým je cena za jednotku plochy spravidla nižšia.

V krajinách s trhové hospodárstvo Existujú špeciálne tabuľky, ktoré vám umožňujú vziať do úvahy vplyv zväčšenia pozemku na jeho náklady. V našich podmienkach musí odhadca urobiť takýto rozbor samostatne, to znamená, že je potrebné zostrojiť napríklad graf závislosti predajnej ceny 1 m 2 alebo sto metrov štvorcových pozemku od výmery zápletka.

Je tiež známe, že pri rovnakej ploche je trojuholníková oblasť hodnotená nižšie ako obdĺžniková z dôvodu nepohodlnosti pri práci na nej. Na ocenenie trojuholníkových pozemkov odhadcovia často používajú „pravidlo 65-35“, ktoré uvádza, že „hodnota trojuholníkového pozemku s uličnou fasádou bude približne 65 % hodnoty obdĺžnikového pozemku“.

Na vyhodnotenie plôch nepravidelného tvaru môžete použiť techniku, kedy je plocha rozdelená na obdĺžniky, ktoré sa posudzujú samostatne a celkové náklady sú súčtom nákladov na jednotlivé časti.

Vplyv umiestnenia rohu je určený komerčným nadobúdateľom lokality. Pre obchody a čerpacie stanice poskytuje toto umiestnenie určité výhody, a preto budú ich náklady vyššie. Pri záhradných pozemkoch a stavbe chatiek rohové umiestnenie znižuje ich náklady. Na posúdenie polohy rohu je potrebné zozbierať určité štatistiky o predaji a vykonať príslušnú analýzu tohto vplyvu pre oblasti na rôzne účely.

Metóda oceňovania založená na zostatkovej hodnote. Pri tejto metóde sa od predajnej ceny nehnuteľnosti odpočíta hodnota budov, výsledkom čoho je odhad hodnoty pozemku v jeho zostatkovej hodnote.

Táto technika je užitočná najmä v dlho zastavaných oblastiach, kde sa nepredávajú voľné pozemky. Metóda poskytuje presnejšie výsledky pre lokality s relatívne novými budovami, pre ktoré sú dostupné odhady nákladov.

Ak nie je dostatok informácií o predaji, ako počiatočné hodnoty možno použiť odborné odhady ich hodnoty. Presnosť metódy závisí od spoľahlivosti odborného posúdenia a výpočtu nákladov stavby.

Spôsob prenosu. Pre určitý typ nehnuteľnosti a konkrétny región existuje určitý vzťah medzi cenou pozemku a cenou budov. Ak teda región nemá dostatočný počet predajov nezastavaných pozemkov, potom je možné vybrať porovnateľný región s dostatočným počtom zrealizovaných transakcií, určiť typický pomer medzi hodnotou pozemkov a hodnotou budov, resp. použiť tento pomer pri hodnotení pre daný región.

Výhodou tejto metódy je, že nie je potrebné použiť nákladovú metódu na určenie ceny budov.

Spôsob kapitalizácie pozemkového nájomného. Túto metódu možno použiť, keď sa pozemky prenajímajú oddelene od budov a stavieb.

Ak je nájomná zmluva aktuálna alebo pomerne presne odráža súčasný trh s prenájmom, čistá suma nájomného sa môže priamo kapitalizovať do hodnoty pozemku.

Príklad: Pozemok bol nedávno prenajatý s podmienkou, že prevádzkové náklady budú pripísané nájomcovi za 100 000 rubľov ročne na 10 rokov. Miera kapitalizácie - 15%. Určte cenu pozemku.

Riešenie: 100 000: 0,15 = 666 700 rubľov.

Metóda zvyšku pre pôdu. Metóda je založená na princípe prírastkovej produktivity. Hodnota pôdy sa vypočíta ako zvyšok po zohľadnení všetkých potrebných platieb spojených s nákladmi na prácu, kapitál a správu.

Príklad: Je potrebné ohodnotiť pozemok o rozlohe 16 hektárov vyčlenený na obytnú zástavbu s prípustným množstvom 1 dom na 10 akrov. Majiteľ predáva pozemky s rozlohou 0,1 hektára, berúc do úvahy terénne úpravy a komunikácie, za 175 000 - 220 000 rubľov (v priemere 200 000 rubľov). Náklady na prípravu miesta, terénne úpravy a komunikácie budú vyžadovať 14 000 000 rubľov. Náklady na dizajn, administratívne náklady, transakčné náklady a iné režijné náklady v prípade takýchto projektov dosahujú v priemere 25 % z celkovej predajnej ceny. Prípustné poplatky za úver, náklady na údržbu a zisk budú 40 % z čistého príjmu. Určte cenu pozemku.

1. Predpokladaná predajná cena pozemkov 160 * 200 000 = 32 (mil. rubľov)

2. Náklady na vývoj - 14 (mil. rubľov)

3. Všeobecné režijné náklady (25 %) – (8 miliónov RUB)

4. Čistý príjem bez zisku – (odsek 1. – (odsek 2 + odsek 3)) – 10 (mil. rubľov)

5. Náklady na vlastníctvo a zisk (40% z 10 000 000) - 4 (milión rubľov)

Náklady na nezastavanú pôdu sú 6 (milión rubľov).